Цены на жилье в США снижались почти три года, и это падение может продолжиться в течение еще некоторого времени. Даже федеральное правительство прогнозирует снижение цен на протяжении 2010 года. В качестве основания, в стресс-тестах, проведенных недавно в отношении крупных банков, учитывалось общее снижение цен на жилье в период с 2006 по 2010 года на 41 процент. Самый неблагоприятный прогноз предполагал снижение цен на 48%, при условии, что основные коэффициенты недвижимости, такие как арендная плата и стоимость строительства, упадут до минимальных уровней за последние 20 лет. Такое продолжительное и устойчивое снижение цен, кажется, противоречит здравому смыслу и традиционным законам экономики, основанным на принципах рациональности действий и эффективности рынков. Зачем здравомыслящему человеку наблюдать за тем, как стоимость его дома снижается несколько лет подряд - для того чтобы продать с большим убытком? Почему бы не осуществить сделку раньше? Если бы в основе действий лежала теория эффективного рынка, так бы и произошло, и тогда бы цена упала сразу, а не постепенно в течение нескольких лет, а продолжительность циклов была бы намного меньше. Но на рынке недвижимости определенно происходит что-то другое. Продолжительные спады действительно происходят с некоторой закономерностью. И, несмотря на некоторый рост незавершенных сделок на вторичном рынке жилья и недавнее укрепление потребительского доверия, снижение цен по-прежнему продолжается. В истории есть множество примеров. После того, как в 1991 году в Японии лопнул пузырь на рынке недвижимости, цены на землю в крупных японских городах снижались 15 лет подряд.

Почему такое происходит? Можно предположить, что люди не слишком торопятся продавать свои дома, и сначала продают, скажем, акции. Но эта ситуация длится уже несколько лет. Медлительность в поведении рынка недвижимости можно объяснить несколькими факторами. Одним из них является то, что продажи существующих домов осуществляются в основном, людьми которые планируют купить другие дома. Поэтому даже если продавцы думают, что цены на жилье достаточно низкие, у большинства из них нет никаких причин спешить, потому что, по сути, они не уходят с этого рынка. Кроме того, лишь некоторые домовладельцы готовятся к выходу с рынка исключительно ради спекулятивных целей. Во-первых, у многих домовладельцев отсутствует чувство срочности, присущее спекулянтам. И они не желают менять статус домовладельца на статус арендатора, так как это влечет за собой изменения в стиле жизни, которые будут происходить в течение нескольких лет.

К примеру, среди супружеских пар, живущих в одном доме, для принятия любого решения о его продаже и переходе на съемную жилплощадь необходимо согласие обоих членов семьи. Даже у подрастающих детей, которые могут возмутиться необходимостью переезда в другой район и сменой школы, а также переездом на съемное жилье, также есть некоторое право вето. Фактически, большинство решений о выходе с рынка недвижимости в пользу перехода на аренду не связаны с выбором времени для операций на рынке. Напротив, они отражают растущее давление экономической необходимости. Такое решение может быть связано с потерей права выкупа закладной или просто трудностями, связанными с оплатой счетов, либо с постепенным изменением мнения о том, как жить в период экономического спада. Эта движущая сила помогает объяснить, почему во время высокого уровня безработицы снижение цен на жилье может носить продолжительный и прогнозируемый характер.

Представьте себе пару, снимающую квартиру. Несколько лет назад они обдумывали возможность покупки дома, однако вследствие высокого уровня безработицы и полного хаоса на рынке недвижимости они решили отказаться от этой идеи и остаться квартиросъемщиками. Пересматривать это решение они вряд ли будут в течение нескольких лет. На данный момент вопрос является решенным. С другой стороны, более пожилая супружеская пара, которая в период бума на рынке недвижимости воздерживалась от продажи своего дома, решила, что сейчас самое время это сделать. Им потребуется год или два для того, чтобы разобраться со своим имуществом и подготовиться для переезда, причем без повторного обдумывания этого решения. Как следствие, у нас есть продавец, но нет покупателя, а значит, спрос будет значительно ниже предложения - т.е. еще одна причина падения или стагнации цен в 2010 или 2011 году. Все эти категории лиц могли бы сменить планы, если бы экономика продемонстрировала значительное улучшение, достойное их внимания. Молодые супруги могли бы передумать, решив купить дом в следующем году. А престарелая супружеская пара могла бы и дальше откладывать продажу своего дома. Тогда бы мы оказались в ситуации, когда есть покупатель, но нет продавца, что привело бы к росту рыночных цен.

По этой причине не все экономисты согласны с тем, что снижение цен на недвижимость в действительности является предсказуемым. Сотрудник Йельского университета Рэй Фэйр предупреждает, что любой восходящий или нисходящий тренд может резко изменить направление на противоположное в случае смены "экономического режима" - достаточно значительного сдвига, способного изменить мышление людей. Но рыночные изменения такого масштаба случаются не каждый день. А когда это все-таки происходит, возникает проблема координации: все люди одновременно не могут поменять свою точку зрения на предмет домовладения. Некоторые сосредоточатся на недавнем снижении цен, которое может исказить любое улучшение состояния экономики, усиливая негативное отношения к рынку жилья. Даже если экономический спад закончится, скромные показатели производительности на рынке недвижимости могут сохраняться еще в течение некоторого времени. После последнего стремительного роста цен на жилье, который завершился приблизительно в период экономического спада 1990-91 гг., значительного роста цен на жилье не наблюдалось вплоть до 1997 года.

Автор: Роберт Дж. Шиллер, профессор экономики и финансов в Йельском университете, а также соучредитель и ведущий экономист компании MacroMarkets LLC Источник: ProFinance.Ru - Новости рынка Форекс