Текущие проблемы мировой экономики начались с лопнувших пузырей на рынках недвижимости в нескольких развитых странах. Экономическое восстановление без восстановления рынка жилья едва ли будет устойчивым. В данной статье рассматривается вероятность завершения жилищного спада на рынке недвижимости. Есть один шанс из восьми, что спад на рынках недвижимости в трех крупнейших экономиках (США, Япония и Германия) закончится в скором времени, но подобного нельзя сказать обо всех остальных странах. Если данный прогноз окажется верным, у нас будет возможность проверить "теорию локомотива", согласно которой крупные экономики могут вытянуть за собой слабых собратьев, как в плане рынков недвижимости, так и в целом.

Сейчас, когда главной заботой макроэкономики стала стабильность государственного долга, очень просто забыть, что этот кризис начался с падения на рынке жилья. Его завершение тоже отчасти зависит от рынков недвижимости. Строительный сектор - это наиболее волатильный компонент экономики. Изменение цен на жилье сильно влияет на потребительское доверие. В целом движение цен на жилье оказывает явное влияние на банковские балансы и состояние финансовых учреждений. В связи с этим возникают опасения, что экономическое восстановление без восстановления на рынке жилья едва ли будет устойчивым. Конечно, цены на жилье в разных странах будут зависеть от конкретных условий. Тем не менее, можно выявить общие закономерности в завершении жилищных спадов и лежащие в их основе причины. В своем недавнем исследовании мы определили начало падения как момент времени, когда индекс цен на жилье, скорректированный на инфляцию, достигает локального максимума, а конец - когда достигается локальный минимум. Чтобы можно было точно сказать, что спад завершился, скорректированные с учетом инфляции цены должны расти в среднем в течение четырех кварталов подряд. Наш метод позволил выявить 44 спада, даты начала и конца которых приходятся на период с 1 квартала 1970 г. по 1 квартал 2009 г.

Пять переменных помогают определить завершение спада:

- Совокупный рост цен на жилье до начала спада. Продолжительность жилищного спада связана с размером предыдущего бума.

- Совокупное падение цен на жилье в течение спада. Если спад включает корректировку цен до стабильного уровня, тогда вероятность завершения зависит от степени корректировки.

- Рост ВВП в текущем квартале, предыдущие исследования показали тесную связь между ценами на жилье и циклом деловой активности.

- Процентные ставки по ипотечным кредитам в текущем квартале, которые измеряют стоимость ипотечного финансирования.

- Рост кредитования в частном секторе в течение текущего года, - показывает доступность кредитов.

Мы протестировали эту модель на квартальных данных 18 стран.

Таблица 1: Базовая пробит модель

Примечание: Пробит модель, протестированная на фиктивной переменной с использованием значения 1 для даты окончания спада и 0 - во всех остальных случаях. Фиксированные уровни страны включены. *, ** и *** указывают на вероятностные значения на уровне 10%, 5% и 1%, соответственно. В скобках указаны стандартные ошибки. Полуэластичность - это процентное изменение вероятности достижения дна в ответ на изменение одной из объясняющих переменных.

Все переменные показали ожидаемые результаты. Влияние предыдущих бумов на рынке жилья на вероятность завершения спада в текущем квартале является отрицательным и существенным. Увеличение цен на жилье на 1 процентный пункт сокращает вероятность окончания в текущем квартале на 2.5-2.9%. Аналогичным образом, совокупное падение цен на жилье положительно влияет на вероятность завершения спада. Увеличение совокупного спада на 1% (по сравнению с уровнем в начале спада) повышает вероятность на 8.3-9.6%. Рост производства отрицательно влияет на продолжительность спада. В среднем, ускорение роста производства на 1% повышает вероятность завершения в текущем квартале на 36.5-42.5%. Финансовые условия тоже оказывают определенное влияние. Повышение реальной ставки по ипотечному кредиту на 1% снижает вероятность прекращения спада на 8.6-10%. Рост кредитования в частном секторе, измеряющий доступ к финансам, имеет противоположное действие: увеличение темпов роста кредитования в частом секторе на 1% во время спада повышает вероятность, что цены достигнут минимального уровня на 5.1-6 %. В таблице 2 представлены последние данные за 1 квартал 2010 года по росту ВВП и процентных ставок по ипотечным кредитам, которые показывают, что жилищный спад в разных странах близок к завершению. Самая высокая вероятность в Германии, Японии и США. В Германии почти не было пузыря на рынке недвижимости, и сейчас страна фиксирует относительно большой рост ВВП. В Японии очень низкие цены на жилье, невысокие ставки по ипотеке, и недавно в стране появились признаки более активного роста. В связи с аналогичными условиями в США вероятность того, что жилищный спад завершится в текущем квартале, составляет 13%. (Крайне плохие данные, полученные в июле Национальной ассоциацией жилищно-строительных фирм по потребительскому доверию в США, напоминают нам, что один шанс из восьми - это меньше одного).

Также модель указывает на статистически высокую вероятность завершения жилищного спада в Финляндии, Франции и Новой Зеландии, но для последних двух стран вероятность настолько мала, что экономике можно не принимать ее в расчет). На другом конце спектра находятся такие страны, как Испания и Ирландия, которые вслед за крупными пузырями на рынке жилья переживают масштабные экономические спады. Эти государства могут не рассчитывать на скорейшее экономическое восстановление. Согласно нашим прогнозам, продолжительное падение рынка недвижимости усугубит их проблемы. 3.6%-ое падение рынка в Испании за второй квартал подтверждает достоверность прогноза. В Ирландии цена предложения жилой недвижимости упала на 4.2% за тот же период. С другой стороны, лучший способ остановить падение цен в этих странах - допустить их быструю корректировку в сторону понижения, особенно если учесть значимость переменной "совокупного падения цен". Дальнейшие результаты показывают, что вероятность спада снижается, когда его продолжительность достигает 30 кварталов (см. Рис. 1). Если корректировка цены необходима, не нужно ей препятствовать.

Рис. 1. Функция вероятности

Примечание: Сглаженная функция вероятности, созданная на основе пропорциональной модели вероятности Cox. На основе пяти описанных выше переменных. Вертикальная ось измеряет вероятность завершения спада.

Таблица 2: Прогнозируемая вероятность окончания текущих спадов

Примечание: Моделируемые вероятности на основе последних значений переменных для страны. В столбце (1) представлены данные за 1 квартал 2009 года, которые использовались для тестирования базовой модели. В столбце (2) представлены последние прогнозы OECD в отношении роста ВВП в 1 квартале 2010 года и процентные ставки МВФ за 1 квартал 2010 года или 4 квартал 2009 г., если доступно. *, ** и *** указывают на вероятностные значения на уровне 10%, 5% и 1%, соответственно.

Выводы

Итак, по крайней мере в трех крупных экономиках есть один шанс из восьми, что жилищный спад закончится в скором времени, и это положительным образом скажется на экономическом росте. Но есть и плохая новость - во всех остальных странах на это надеяться не приходится. Если данный прогноз окажется верным, у нас будет возможность проверить "теорию локомотива", согласно которой крупные экономики могут вытянуть за собой слабых собратьев, как в плане рынков недвижимости, так и в целом.

Агустин С. Бенетрикс  (научный сотрудник с ученой степенью в Институте международной интеграции в Дублине), Барри Эйхенгрин (Профессор экономики и политологии в Университете Калифорнии, бывший старший советник МВФ по политическим вопросам), Кевин Х. О’Рурк (Профессор экономики в Тринити-колледже, Дублин) Источник: ProFinance.Ru - Новости рынка Forex