Коммерческая недвижимость может вырасти в цене благодаря своим инвестиционным преимуществам

Длительные периоды низких процентных ставок, как правило, ассоциируются с бумом на рынке недвижимости. Вспомните Юго-Восточную Азию в середине 1990-х или Испанию и Ирландию в первом десятилетии этого века. В время долгового кризиса 2007-2008 годов инвесторы в коммерческую недвижимость потеряли около половины своего капитала. Этот обвал напомнил инвесторам о том, что данный класс активов ничем не отличается от остальных и не может все время двигаться исключительно в одном направлении. Однако упущенное удалось наверстать, особенно по удачно расположенной недвижимости, но, в отличие от рынка акций, оживления здесь не наблюдается. Dow Jones Industrial Average установил новые максимумы, а токийский фондовый индекс вырос на 77% перед последним падением. Но, вероятно, у рынка коммерческой недвижимости еще будут светлые дни. Доходность денег практически равна нулю, несмотря на разговоры о «сокращении» программ количественного ослабления, центральные банки пока и не помышляют о повышении краткосрочных ставок. Поиски легких денег привели к падению  доходности по десятилетним гос. облигациям до 2%; высокодоходные долговые бумаги не оправдывают свое название, предлагая лишь 5%. Коммерческая недвижимость же дает возможность изголодавшимся инвесторам неплохо заработать, а также защититься от возможной инфляции - обычные облигации на такое не способны.

Одна из возможных причин потенциального роста на рынке коммерческой недвижимости кроется во взаимосвязи между доходностью аренды и стоимостью финансирования для инвестора. Если аренда приносит неплохие деньги, инвесторам или спекулянтам будет проще покрыть свои затраты на финансирование, а потенциальный прирост капитала станет для них сладкой наградой. (Это довольно грубый и приблизительный критерий: владельцы часто вынуждены нести расходы на ремонт, а помещения могут пустовать в условиях слабой экономики). База данных по инвестиционной недвижимости (IPD) хранит информацию по доходности недвижимости и арендных прибылях в Великобритании с 1987 года. Таким образом, The Economist сравнил доход от аренды с базовыми процентными ставками (в качестве аналога стоимости финансирования) в каждом месяце за последнюю четверть века, и проанализировал общий доход от недвижимости за следующие двенадцать месяцев. Получилось, что при большом положительном разрыве между доходом от аренды и базовыми ставками, доходность недвижимости составляла в среднем 12.4%. При отрицательном разрыве она не превышала 2.7%.

Данные по доходности недвижимости в других странах не так надежны, как в Великобритании, поскольку цены на нее редко привязываются к рыночным. Несмотря на эти ограничения, данные IPD показывают доходность от 5 до 7% в развитых странах, что намного выше официальной процентной ставки в большинстве регионов. Тут нужно сделать несколько важных поправок. Во-первых, недвижимость, в отличие от облигаций или акций, крайне неликвидна. Ее не продашь за считанные минуты. Во-вторых, сделки с недвижимостью подразумевают большие затраты. Для частных инвесторов, которые стремятся диверсифицировать свои вложения на рынке коммерческой недвижимости, лучшим решением будет покупка биржевых фондов (ETF), основанных на различных индексах недвижимости. Но эта инвестиция обесценивает всю привлекательность актива: азиатский индекс предлагает доходность 3.5%, европейский - 4.3%, а американский - 2.7%. В-третьих, не исключено, что в этом цикле взаимосвязь между низкими ставками и доходностью недвижимости нарушилась. Банки неохотно финансируют владельцев недвижимости. Длительный период экономического спада означает, что хорошие арендаторы сейчас в дефиците, особенно в розничном секторе, который переживает не лучшие времена из-за роста популярности интернет-шопига. По данным IPD, за последние пару лет аренда в развитых странах почти не подорожала - общее увеличение составило около 1% в Великобритании, Германии и Франции.

Исследование, проведенное CBRE, показало, что затраты на содержание офиса (включая налог на недвижимость и стоимость аренды) за предыдущий финансовый год выросли на 1.4%. Тем не менее, эти показатели намекают на возможное улучшение в экономике. Шесть из десяти регионов с наиболее быстро растущими затратами расположены в Северной Америке, остальные - в Азии. Мумбаи по стоимости содержания офиса догнал Париж. А цены на аренду во вьетнамском городе Хо Ши Мин не уступают франкфуртским. Таким образом, инвестору нужно очень тщательно подойти к вопросу выбора. Однако у мировой экономики есть четыре сценария развития событий: возврат к уверенному росту (в этом случае стоимость аренды будет также расти); низкий рост, низкая инфляция (увеличится инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости); быстрый рост инфляции (недвижимости, как физическому активу, она не страшна); дефляция и спад. Только в последнем случае рынок недвижимости пострадает. Три из четырех - неплохой расклад.

Подготовлено Forexpf.ru по материалам The Economist Источник: ProFinance.Ru - Новости рынка Forex