Китайский строительный проект в Лондоне. Источник: Bloomberg
Мировой спад, вызванный ростом стоимости кредитования, уже уничтожил более $1 трлн на рынке офисной недвижимости. Об этом на прошлой неделе заявил председатель Starwood Capital Group Барри Стернлихт. Но общий масштаб бедствия пока неясен: продано слишком мало недвижимости, поэтому данных для оценки недостаточно. В прошлом году число завершенных сделок с коммерческой недвижимостью во всем мире опустилось до самого низкого уровня десять лет. Это связано с тем, что владельцы не желали продавать здания с большими скидками.
Регуляторы и рынок подозревают, что за этой тупиковой ситуацией могут скрываться большие нереализованные убытки, способные создать проблемы для владельцев активов и для банков, которые в период дешевых денег активно кредитовали строителей.
Во вторник New York Community Bancorp был вынужден сократить дивиденды и накопленные резервы, отчасти из-за проблемных кредитов в сегменте кредитования недвижимости. Европейский центральный банк обеспокоен тем, что банки в регионе слишком медленно снижают стоимость кредитов, а Управление по финансовому регулированию и надзору Великобритании должно пересмотреть оценки на частных рынках, включая недвижимость.
Теперь на рынок выходит новая партия зарубежных активов, появившихся в результате десятилетней экспансии китайских инвесторов. В этих условиях арендодатели и застройщики могут решить, что им нужны наличные прямо сейчас, чтобы укрепить внутренние операции и погасить долги. Кампания Пекина против чрезмерных заимствований ударила по всем застройщикам, даже тем, которые когда-то считались крупными игроками. Например, расположенная в Гуанчжоу компания China Aoyuan Group Ltd в конце прошлого года продала участок в Торонто примерно на 45% дешевле цены покупки в 2021 году.
«Мотивированные продавцы помогут разморозить рынок, повысить прозрачность и улучшить ценообразование», — сказал Толу Аламуту, кредитный аналитик Bloomberg Intelligence. «Оценки портфеля могут упасть еще ниже».
Большие сдвиги
С каждой сделкой рынок получает больше ясности в отношении ставки капитализации — показателя доходности, с которой инвестор готов заключить сделку. Затем эти данные будут использоваться для оценки других активов, что может ускорить обесценение. Как следствие, арендодателям, возможно, придется вложить больше денег, чтобы исправить соотношение «кредит к стоимости» или рискнуть конфискацией имущества кредиторами.
Хотя до сих пор в Европе было продано немного объектов недвижимости, принадлежащих Китаю, например, офисное здание в Лондоне, принадлежащее Shimao Group Holdings Ltd. Владелец компании Сюй Жунмао продал его со скидкой 15% относительно цены, согласованной в 2022 году. При этом, по словам инсайдеров, объемы продаж начинают расти.
Только на этой неделе проблемный застройщик Guangzhou R&F Properties Co согласился продать свою долю в проекте недвижимости стоимостью 1.34 млрд ф. ст. ($1.69 млрд) в районе Найн-Элмс в Лондоне обмен на некоторые свои долларовые облигации; а офисный блок в Кэнэри-Уорф продается на 60% дешевле, чем в 2017 году. Его изъяли кредиторы у китайского инвестора. В прошлом году застройщики взяли паузу и пытались разработать планы реструктуризации, но сейчас они снова пытаются избавиться от недвижимости.
«Ценообразование будет улучшаться в течение года», — написала в прошлом месяце Кэрол Ходжсон, глава отдела исследований недвижимости в Европе в JPMorgan Asset Management. Отчасти это связано с «ростом числа проблемных активов, поступающих на рынок», — добавила она.
Ранее в этом месяце роскошный комплекс в центре Мейфэра, престижного района на западе Лондона, ушел под конкурсное управление после дефолта по кредитам. Он принадлежит двум китайским инвестиционным компаниям, Citic Capital и Cindat, а дома будут по-прежнему продаваться потенциальным покупателям через конкурсных управляющих.
В восточном районе столицы Великобритании жилищный проект, запланированный проблемным китайским застройщиком Country Garden Holdings, предлагается по цене 100 млн ф. ст. Согласно декабрьской заявке, в 2022 году дочерняя компания понесла убыток от обесценения в размере 10.3 млн ф. ст. Подразделение шанхайского застройщика Greenland Holdings Corp., тем временем, получило кредит под строительство небоскреба в восточном Лондоне. Компания находится в состоянии технического дефолта.
Продажи растут и за пределами Европы, в том числе в Австралии. Всего несколько лет назад амбициозные китайские застройщики были крупными игроками на местном рынке. Теперь большинство перестали покупать и теперь наоборот, хотят избавиться от проектов. По данным местных СМИ, недавно подразделение Country Garden Risland продало участок на окраине Мельбурна за 250 млн австралийских долларов ($63 млн). Согласно другому сообщению, компания также недавно продала актив в Сиднее примерно за 240 млн австралийских долларов. «Продажа этих частичных оставшихся участков земли является частью подхода Risland к оптимизации портфеля», — сказал в заявлении Bloomberg Готао Ху, генеральный директор Risland Australia, не подтвердив цены или детали продаж.
Представители Shimao, Country Garden, R&F, Greenland и Cindat не ответили на запросы комментариев. Citic переадресовал все вопросы конкурсному управляющему.
Безусловно, Китай ни в коем случае не является единственным источником потенциальных проблем на рынке коммерческой недвижимости. Южнокорейские инвесторы просчитались, сделав ставку на офисы, а более высокие проценты уже заставили немецких и скандинавских арендодателей распродать недвижимость с большими скидками. Ожидается, что волна кредитов в США с близким сроком погашения также приведет к взысканиям со стороны региональных банков, а также к изъятию базовых активов. Но Китай — это рынок, где, возможно, у продавцов больше всего поводов для быстрой продажи.
Глобальные последствия этого тренда будут зависеть от того, насколько серьезно рынок воспримет результаты распродажи, Питер Пападакос, аналитик по недвижимости на Грин-стрит.
«Непонятно, будут ли оценщики полностью учитывать их», — добавил он. «На мой взгляд, они должны».
Подготовлено Profinance.ru по материалам агентства Bloomberg
MarketSnapshot - ProFinance.Ru в Telegram
По теме:
Китайский застройщик Evergrande будет ликвидирован по решению суда
