Pacific Investment Management Co. ожидает новых банкротств региональных банков в США из-за «очень высокой» концентрации проблемных кредитов на коммерческую недвижимость в их балансах.
Штаб-квартира Pacific Investment Management Co. (Pimco) в Ньюпорт-Бич, Калифорния.Фотограф: Дэвид Свонсон/Блумберг
«Настоящая волна кризиса только начинается» для кредиторов всего, от торговых центров до офисов, сказал в интервью Джон Мюррей, руководитель направления частной коммерческой недвижимости в глобальной группе Pimco.
Его подразделение входит в состав альтернативного бизнеса Pimco стоимостью 173 миллиарда долларов.
Неопределенность относительно того, когда Федеральная резервная система может снизить процентные ставки, усугубила проблемы, с которыми сталкивается сектор коммерческой недвижимости, где высокие затраты по займам спровоцировали спад цен и вызвали дефолты, в результате чего кредиторы застряли с активами, которые трудно продать. По словам Мюррея, вопреки ожиданиям рынка, крупные банки в первую очередь продают некоторые из своих активов более высокого качества, чтобы избежать больших потерь.
«Однако мы ожидаем, что по мере роста объема проблемных кредитов в связи с истечением сроков погашения банки начнут продавать эти более проблемные кредиты, чтобы сократить объем плохих кредитов», - сказал он, добавив, что его команда в течение последних 18 месяцев скупала кредиты CRE, продаваемые некоторыми крупными банками США.
Проблемы особенно ощущаются среди региональных банков, которые увеличили объем своих кредитов, выданных в сфере CRE, и во многих случаях их стоимость сейчас составляет лишь малую часть от той, что была на пике. Небольшие банки продолжают беспокоить инвесторов с момента краха нескольких из них в прошлом году. Ранее в этом году US Bancorp, крупнейший региональный банк по размеру активов, увеличил свои резервы на потери по кредитам в первом квартале до 553 миллионов долларов.
Региональные банки также были единственными кредиторами, которые не требовали дополнительных первоначальных взносов от заемщиков коммерческой недвижимости в последние годы, что подчеркивает их уязвимость перед падением стоимости объектов, говорится в отчете, опубликованном MSCI Real Assets в марте. В этом году депозитные учреждения столкнутся с проблемой долга по недвижимости с наступающим сроком погашения в размере 441 миллиарда долларов.
По словам Мюррея, для крупных банков риски, связанные с недвижимостью, не приведут к системным сбоям, поскольку после кризиса 2008 года их кредитование в сфере CRE было ограничено. Однако неспособность заемщиков погасить задолженность означает, что они будут выдавать еще меньше кредитов, чем в 2021 и 2022 годах, добавил он.
Между тем, многие инвестиционные трасты ипотечной недвижимости оказались в стороне, так как у них возникли собственные проблемы. Это ограничило их возможности по привлечению новых инвестиций. Компания Starwood Real Estate Income Trust в прошлом месяце ужесточила требования к своим акционерам, чтобы сохранить ликвидность и предотвратить продажу активов, в то время как траст недвижимости Blackstone Inc. стоимостью 59 млрд долларов столкнулся с ростом числа заявок на вывод средств.
По словам Мюррея, объемы кредитования крупнейших публичных ипотечных REIT упали на 70% по сравнению с уровнем 2021 года.
В то время как банки, как правило, занимают большую часть заголовков новостей, еще одна область, которая требует пристального внимания, - это кредиты на сумму более 200 миллиардов долларов, выданные долговыми фондами в США, срок погашения которых истекает до 2025 года, сказал Мюррей. Многие из этих кредитов были выданы в эпоху пика цен в 2021 году, часто на трехлетний срок и с трехлетним ограничением ставки.
«Первый катализатор стресса на уровне активов возникает уже сейчас, поскольку возникнут трудности с рефинансированием при нынешних высоких ставках после наступления срока платежа», - сказал Мюррей.
Управляющий активами из Ньюпорт-Бич, Калифорния, также следит за тем, как немецкие банки справляются со своими рисками, связанными с коммерческой недвижимостью.
«Сочетание роста ставок и рецессии создает реальные проблемы для коммерческой недвижимости как с точки зрения рынков капитала, так и с точки зрения фундаментальных показателей», - говорит Мюррей.
Подготовлено ProFinance.Ru по материалам Bloomberg
MarketSnapshot - ProFinance.Ru в Telegram
По теме:
Покупатели недвижимости в США начинают бунтовать из-за высоких цен;
ФРС США снизит ставки только один раз в этом году, считают экономисты
